¿Cuánto cuesta comprar una casa?

Comprar una casa cuesta bastante más que el precio que figura en el anuncio. A ese importe hay que sumar los gastos de compraventa, que en España suponen aproximadamente entre el 10 y el 12 % del precio. El grueso es el impuesto: en vivienda de segunda mano se paga el ITP (entre el 6 y el 10 % según la comunidad autónoma), mientras que en obra nueva se abona el IVA del 10 % más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A eso se añaden notaría, registro y gestoría.

La regla práctica más útil es reservar entre un 10 y un 12 % del precio de la vivienda para gastos, sin contar la entrada. Si además la compra se financia con hipoteca, los bancos suelen prestar como máximo el 80 % del valor, por lo que necesitarás tener ahorrado ese 20 % de entrada más el 10-12 % de gastos: en total, en torno al 30 % del precio disponible antes de firmar.

El componente más variable es el impuesto, porque depende de si la vivienda es nueva o usada y de la comunidad autónoma. En segunda mano se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipos que van del 6 al 10 % y con bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual en algunas regiones. En obra nueva, en cambio, se paga IVA del 10 % y, adicionalmente, el AJD, cuyo tipo también fija cada comunidad y ronda entre el 0,5 y el 1,5 %. Notaría, registro y gestoría son costes más contenidos y bastante homogéneos en todo el país.

Desglose y precio por partida

Desglose y precio por partida

Partida	Precio
Impuesto ITP (segunda mano)	6 – 10 % del precio
IVA (obra nueva)	10 % del precio
Impuesto AJD (obra nueva)	0,5 – 1,5 % del precio
Notaría de la compraventa	600 – 1.000 €
Registro de la propiedad	400 – 700 €
Gestoría	300 – 500 €
Tasación (si hay hipoteca)	300 – 600 €

Segunda mano frente a obra nueva

La diferencia fiscal entre comprar una vivienda usada o una recién construida es notable. En la segunda mano el impuesto protagonista es el ITP, un porcentaje sobre el valor de referencia que fija cada comunidad autónoma y que suele situarse entre el 6 y el 10 %; a cambio, no se paga IVA ni AJD por la compra. En la obra nueva se abona IVA del 10 % (4 % en viviendas de protección oficial en ciertos casos) más el AJD, que ronda entre el 0,5 y el 1,5 %. En ambos supuestos hay que sumar la notaría, que otorga la escritura pública, el registro de la propiedad, que inscribe la vivienda a tu nombre, y la gestoría, que tramita todo el papeleo. Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para menores de 35 años, familias numerosas o compra de vivienda habitual, así que conviene revisar la normativa autonómica antes de calcular el coste total.

Ejemplo de gastos por precio de vivienda usada (ITP 8 %)

Precio vivienda	Gastos aproximados
150.000 €	16.000 – 18.000 €
200.000 €	21.000 – 24.000 €
250.000 €	26.000 – 30.000 €
300.000 €	31.000 – 36.000 €
400.000 €	42.000 – 48.000 €

Qué encarece o abarata el precio

• Que la vivienda sea de segunda mano (ITP) o de obra nueva (IVA más AJD).
• La comunidad autónoma, que fija el tipo de ITP y de AJD con grandes diferencias.
• Bonificaciones por edad, familia numerosa o compra de vivienda habitual.
• El valor de referencia catastral, base sobre la que se calcula el impuesto.
• Si la compra se financia con hipoteca, que añade la tasación al conjunto.
• Honorarios de notaría y registro, ligados al precio escriturado.

Cómo ahorrar

• Ten ahorrado en torno al 30 % del precio si vas a comprar con hipoteca: entrada más gastos.
• Consulta el tipo de ITP y las bonificaciones de tu comunidad antes de cerrar la compra.
• Comprueba el valor de referencia del inmueble, porque es la base del impuesto y puede diferir del precio pactado.
• Pide un presupuesto de notaría, registro y gestoría para evitar sorpresas en la firma.
• Reserva un colchón adicional para reformas, mudanza y suministros del primer año.

Errores frecuentes

• Presupuestar solo el precio del anuncio y olvidar el 10-12 % de gastos de compra.
• Confundir los gastos de la vivienda con los de la hipoteca, que van aparte.
• No revisar las bonificaciones autonómicas del ITP a las que se puede tener derecho.
• Calcular el impuesto sobre el precio pactado en lugar del valor de referencia.
• Agotar los ahorros en la entrada sin dejar margen para impuestos y trámites.

Preguntas frecuentes

Fuentes: Agencias tributarias autonómicas · Consejo General del Notariado · Registradores de España · Elaboración propia 2026. Cifras orientativas de 2025-2026; varían por caso. No son un presupuesto ni una tasación.